Vendita separata di usufrutto e nuda proprietà: chiarimenti fiscali dopo l’Interpello 133/2025 e il decreto correttivo

Cari lettori, oggi ci occupiamo di una questione che ha animato dottrina, prassi e dibattito politico di categoria nel corso del 2024 e del 2025: la tassazione della vendita contestuale ma separata di usufrutto e nuda proprietà. Una materia che, come spesso accade in diritto tributario, mette in luce il difficile equilibrio tra discipina civilistica e disciplina fiscale.

Il punto di partenza è rappresentato dalla Legge di Bilancio 2024, che ha modificato l’articolo 67 del TUIR distinguendo due ipotesi: da un lato la “cessione” di immobili e diritti reali, dall’altro la “costituzione” di diritti reali di godimento, attratta nella categoria dei redditi diversi. Una distinzione apparentemente formale, che però ha immediatamente posto un interrogativo pratico: come qualificare la vendita effettuata dallo stesso proprietario che, in un unico momento, cede la nuda proprietà a un acquirente e l’usufrutto a un altro?

Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, la logica civilistica avrebbe dovuto prevalere: se il venditore si spoglia integralmente del bene, non trattenendo per sé alcun diritto, l’operazione deve considerarsi “cessione unitaria” e rientrare nella disciplina delle plusvalenze immobiliari. In tal modo si garantirebbe coerenza tra il dato civilistico e quello fiscale.

Diversa è stata, però, la posizione dell’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 133 del 2025. Per l’Amministrazione finanziaria, la vicenda deve essere scomposta in due atti autonomi: dapprima la costituzione dell’usufrutto, imponibile come reddito diverso; successivamente la cessione della nuda proprietà, soggetta al regime delle plusvalenze. Una lettura che, pur formalmente aderente al dato letterale della norma, si traduceva in un aggravio fiscale notevole per il contribuente, privato della possibilità di computare il costo storico dell’immobile.

L’effetto pratico era dirompente soprattutto nelle operazioni familiari, dove spesso l’usufrutto e la nuda proprietà vengono venduti insieme per esigenze successorie o patrimoniali. La doppia tassazione, con regimi diversi e sfavorevoli, rischiava di rendere tali operazioni economicamente insostenibili.

A quel punto si è aperto un dialogo istituzionale tra Notariato, MEF e Parlamento. Un confronto intenso, che ha portato all’approvazione, in sede di conversione del decreto fiscale, di una norma di interpretazione autentica. Essa ha stabilito che l’imponibilità come reddito diverso si applica solo quando il cedente mantiene un diritto reale sull’immobile, mentre se l’alienazione determina la perdita totale della titolarità, anche attraverso la vendita separata a più soggetti, si è in presenza di una cessione unitaria, con applicazione del regime delle plusvalenze.

Questo intervento ha restituito certezza e coerenza al sistema, evitando interpretazioni frammentarie e potenzialmente penalizzanti. Si è affermato, in altre parole, un principio di sostanza: ciò che conta non è la sequenza formale degli atti, ma l’effetto finale per il venditore.

La vicenda dimostra ancora una volta come il diritto tributario non possa essere letto in modo avulso dalla logica civilistica e come il dialogo tra istituzioni possa correggere derive interpretative e ristabilire un equilibrio più equo per i cittadini.