Rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare dopo la Legge di Bilancio 2026: nullità senza conformità e dubbi sulla rinuncia alla comproprietà.

Chi segue questo blog sa che la rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare è stata, per molto tempo, un istituto “di confine”: evocato in dottrina, usato nella prassi in modo prudente, e spesso guardato con sospetto quando sembrava trasformarsi nello strumento per “scaricare” sullo Stato immobili problematici o addirittura irregolari. Su questo tema, prima dell’intervento della Legge di Bilancio 2026, avevo già scritto un approfondimento che oggi diventa la premessa necessaria per capire cosa è cambiato: Rinuncia alla proprietà: la Cassazione a Sezioni Unite fa chiarezza. Cosa cambia ora?.

La “cronistoria” recente della vicenda giuridica, in realtà, è piuttosto rapida ma densissima. Per anni si è discusso se l’ordinamento ammettesse davvero una rinuncia unilaterale “pura” alla proprietà immobiliare, non recettizia e non rivolta a un beneficiario determinato, capace di estinguere il diritto del rinunciante e di produrre solo come effetto riflesso l’acquisto dello Stato ex articolo 827 del codice civile, norma che evita l’esistenza di beni immobili senza proprietario (“beni immobili vacanti”). A quanto sopra, si era poi aggiunto un parere dell'avvocatura dello Stato che gettava numerose ombre sulla legittimità dell'operazione.

Il salto di qualità avviene nell’estate 2025. La Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 23093/2025 (pubblicata l’11 agosto 2025), interviene per risolvere un contrasto che era diventato ormai anche un problema pratico, perché la rinuncia era invocata sempre più spesso per terreni o fabbricati diventati “proprietà negative”: costi, rischi, responsabilità, senza un reale valore economico.

I casi concreti che arrivano in Cassazione sono emblematici: da un lato terreni gravati da vincoli e criticità idrogeologiche, dall’altro immobili situati in aree segnalate per fenomeni franosi; e in entrambi i procedimenti l’Agenzia del Demanio e il Ministero dell’Economia contestano la rinuncia, sostenendo (in sintesi) che non esisterebbe una facoltà generale di “abbandono” della proprietà immobiliare e che, comunque, un atto sorretto dall’intento di liberarsi di oneri sarebbe privo di causa meritevole o sarebbe contrario a principi costituzionali come la funzione sociale della proprietà.

Le Sezioni Unite, però, ribaltano l’impostazione “contrattualistica” del problema e ricostruiscono la rinuncia come atto unilaterale, non recettizio, con funzione tipica di dismissione del diritto: l’interesse del rinunciante a “non restare proprietario” è, di per sé, un interesse patrimonialmente apprezzabile e non richiede che il giudice sindachi caso per caso la meritevolezza del motivo (anche se “egoistico”). Inoltre, la Corte chiarisce che la trascrizione serve sul piano dell’opponibilità, ma non è una “leva” per imporre una logica da conflitto tra acquirenti a titolo derivativo, perché l’acquisto dello Stato avviene a titolo originario e trova titolo nella situazione di fatto della vacanza del bene, non in un trasferimento voluto verso lo Stato.

Qui si innesta la riforma. Con la Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026), il legislatore interviene espressamente e lo fa in modo chirurgico: non nega l’istituto (che, anzi, viene presupposto), ma introduce un filtro “tecnico” drastico. Il comma 731 dell’articolo 1 stabilisce testualmente che l’atto unilaterale di rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, cui consegue l’acquisto a titolo originario in capo allo Stato ai sensi dell’articolo 827 c.c., è nullo se non è allegata la documentazione attestante la conformità del bene alla vigente normativa, ivi compresa quella in materia urbanistica, ambientale e sismica; e il comma 732 precisa l’applicabilità anche nelle regioni a statuto speciale e nelle province autonome, nei limiti di compatibilità statutaria.

In altre parole, dal 2026 la rinuncia abdicativa “utile” (quella che porta davvero alla vacanza del bene e quindi all’acquisto dello Stato) non può più essere l’uscita di emergenza per immobili abusivi, contaminati, strutturalmente critici o comunque non conformi. È una scelta di politica legislativa chiarissima: se lo Stato è chiamato a diventare proprietario per effetto legale, deve ricevere un bene che almeno, sul piano documentale, risulti conforme alle regole di legalità edilizia/urbanistica, ambientale e sismica. Su questo punto la lettura offerta dalla stampa tecnica è univoca: la nullità funziona come selezione preventiva e rende la rinuncia, nei fatti, praticabile solo su immobili “regolari”.

Con l'introduzione della norma viene, tuttavia, a crearsi una sorta di doppio binario che presuppone da un lato regole per il trasferimento della proprietà allo Stato a seguito di rinuncia ben più restrittive e vincolanti rispetto alle regole già previste dall'ordinamento per il trasferimento tra privati. Una situazione, questa, che potrebbe essere portata al vaglio di un giudizio di costituzionalità.

Ed eccoci ai due dubbi centrali: cosa accade se la rinuncia riguarda non l’intera proprietà, ma una quota di comproprietà? E cosa succede se più comproprietari “si coordinano male”, andando contemporaneamente (magari da notai diversi) a rinunciare ciascuno alla propria quota?

La prima difficoltà è già nel dato normativo: il comma 731 parla di rinuncia abdicativa “alla proprietà immobiliare” e collega la nullità al caso in cui “ne consegue” l’acquisto dello Stato ex art. 827 c.c. Ora, quando si rinuncia a una quota, non si produce una “vacanza del bene immobile” in senso proprio, perché l’immobile resta pur sempre in proprietà di altri comproprietari.

Tuttavia, l’effetto ex art. 827 c.c. (quello che attiva la nullità del comma 731) si produrrebbe con certezza solo quando l’immobile diventa effettivamente senza proprietari, cioè quando è stata dismessa anche l’ultima quota. In questa prospettiva, l'atto ricadrebbe pienamente nel perimetro del comma 731 e, se privo della documentazione di conformità allegata, sarebbe testualmente nullo.

Ma qui nasce una possibile anomalia operativa: nel caso in cui, come già prospettato, i comproprietari si recassero contemporanemante o quasi dal proprio notaio per rinunciare, legittimamente, alla loro quota di comproprietà, cosa succederebbe all'atto dell'ultimo rinunciante? E soprattutto: come si governa il rapporto tra momento della stipula e momento della trascrizione, sapendo che la trascrizione è strumento di opponibilità e continuità e non costitutivo dell’effetto? Nel caso prospettato, i notai coinvolti potrebbero non avere materiale contezza di atti già stipulati da colleghi e non ancora pubblicizzati, in considerazione dei tempi che la legge prevede per l'espletamento degli adempimenti relativi alla registrazione ed alla trascrizione nei registri immobiliari.

In assenza di chiarimenti interpretativi (ministeriali, di prassi tavolare/conservatoriale, o di giurisprudenza successiva), la risposta forse più prudente – e, dal punto di vista notarile, più difendibile – è quasi obbligata: trattare ogni rinuncia che possa anche solo potenzialmente concorrere a determinare la vacanza del bene come operazione che deve rispettare il comma 731, quindi pretendere e allegare la documentazione di conformità, oppure (meglio ancora) evitare la frammentazione in atti separati e concentrare la dismissione in un unico atto contestuale sottoscritto da tutti i comproprietari davanti a un solo notaio, così da predisporre una sola filiera documentale.

E veniamo alle conseguenze per il notaio. Se l’atto è colpito da nullità testuale perché manca un allegato richiesto dalla legge, il problema non è solo per il cliente (che resta proprietario e non raggiunge lo scopo), ma diventa anche un tema di responsabilità professionale e, potenzialmente, disciplinare. Il quadro generale sul controllo di legalità e sui limiti dell’attività notarile richiama l’art. 28 della legge notarile, in base al quale il notaio non dovrebbe ricevere atti espressamente proibiti dalla legge; e la riflessione dottrinale e giurisprudenziale insiste molto sul tema della “inequivocità” della nullità come spartiacque della responsabilità disciplinare.

Nel nostro caso, il comma 731 usa una formula difficilmente eludibile (“è nullo se…”), e proprio questa nettezza rende più arduo sostenere che si tratti di area grigia. Tuttavia, il notaio che abbia compiuto l'atto effettuando le dovute ispezioni ipotecarie e che abbia quindi escluso la presenza di altri atti di rinuncia concorrenti, ad avviso di chi scrive, non potrebbe essere ritenuto responsabile.

In conclusione, la Legge di Bilancio 2026 non cancella la rinuncia abdicativa, ma la “normalizza” imponendole un prezzo documentale elevato, secondo alcuni impossibile, e spostando il baricentro dal dibattito civilistico astratto alla prova concreta della regolarità dell’immobile.