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Il mutuo. Come ottenerlo e a cosa stare attenti.

Chiedere e ottenere un mutuo per l'acquisto della casa oggi è un'operazione molto frequente ma richiede - come ogni prodotto giuridico - attenzione. Con questo breve articolo cercherò di aiutarti a compiere le scelte migliori per raggiungere i tuoi obiettivi.

Per ottenere un mutuo è normalmente sufficiente rivolgersi a una banca e fornire i documenti che questa chiede. E' possibile altresì rivolgersi ad un mediatore finanziario.

Molto spesso la Banca chiede che il mutuo sia assistito da una garanzia ipotecaria e cioè da una ipoteca sull'immobile acquistato (o su altro immobile di proprietà del mutuatario) che possa garantirla per il caso del mancato pagamento.

La garanzia ipotecaria impone per legge la prestazione notarile, in quanto essa va iscritta nel registro pubblico delle proprietà immobiliari, e ciò può essere fatto esclusivamente da un soggetto qualificato, pubblico ufficiale, che impedisca frodi a danno della banca e dei clienti e che se ne assuma la responsabilità a garanzia delle parti. Chi chiede un mutuo ipotecario e ha bisogno di chiarimenti può rivolgersi, oltre che alla banca, anche alle Associazioni dei consumatori e al notaio di fiducia, professionista imparziale, la cui scelta spetta al mutuatario e il cui intervento può essere utilizzato al meglio per avere tutta la consulenza e le informazioni necessarie relative all’operazione.

La consulenza preventiva del Notaio può essere di aiuto per comprendere quale, tra le offerte ricevute, sia effettivamente la più conveniente e quindi evitare un indebitamento eccessivo.

Inoltre, con l'ausilio del Notaio è possibile richiedere determinate modifiche alle condizioni contrattuali, al fine di rendere la contrattazione più equa e corretta.

Inoltre, la Banca ha il dovere di informare preventivamente il cliente circa tutte le condizioni relative al mutuo mediante la consegna di tutta una serie di documenti da effettuarsi diversi giorni prima della stipula. Uno di questi documenti è il P.I.E.S. (prospetto informativo europeo standardizzato) il quale contiene tutte le principali informazioni sull'operazione.

Il tasso di interesse di un mutuo può essere fisso, variabile o misto.

E' fisso quando non può variare per tutta la durata del contratto, variabile quando è soggetto a variazioni sulla base di determinati indici, oppure misto quanto (normalmente) ha una componente minima fissa ed una componente variabile.

Il tasso deve essere necessariamente individuato all'interno del contratto di mutuo e deve essere esplicitato sia sottoforma di TAN (tasso annuo) sia di TAEG (tasso annuo effettivo globale). Quest'ultimo parametro evidenzia il costo totale dell'operazione espressa in una percentuale annua la quale tiene conto non solo degli interessi, ma anche delle altre spese accessorie al mutuo, comprese le polizze assicurative. Proprio per questo motivo è molto importante che il cliente si concentri su quest'ultimo parametro piuttosto che sul primo.

Il mutuo che abbia una durata superiore a 18 mesi è normalmente un mutuo agevolato e sconta una imposta sostitutiva che può essere del 2% (quando il mutuo è collegato ad un acquisto/ristrutturazione di una seconda casa) o dello 0,25% (in qutti gli altri casi e quindi qualora il mutuo sia collegato ad un acquisto/ristrutturazione di una prima casa, od in caso di mutuo per liquidità etc...).

Se il mutuo è collegato ad un atto di vendita è fondamentale capire a quanto ammontano le spese accessorie. Mi riferisco in particolare alle spese di istruttoria, quelle per la perizia, assicurazione accessoria, imposta sostitutiva etc.... Occorre in questi casi fare molta attenzione all'ammontare di queste spese in quanto esse vengono tutte detratte dall'ammontare del mutuo! Quello che può accadere è quindi che la Banca ometta di comunicare l'importo netto del mutuo erogato (detratte le spese di cui sopra) e che il mutuatario si ritrovi a dover far fronte, il giorno dell'acquisto, con grande sorpresa a delle ingenti spese ulteriori non preventivate! Per questo motivo il consiglio è quello di farsi sempre comunicare l'importo netto erogato e non solo l'importo complessivo.




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