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E' possibile vendere un immobile abusivo?

In Italia il fenomeno dell'abusivismo è molto diffuso.

Capita non di rado, infatti, che i clienti si rivolgano allo Studio per sapere se sia possibile procedere alla vendita di un immobile abusivo.

La risposta a questa domanda non può essere unica e dipende dal tipo di situazione che si presenta nello specifico.

Proviamo quindi di seguito a spiegare le situazioni che più spesso sono oggetto di domanda.

Occorre, innanzitutto premettere che la legge richiede che nell’atto notarile di compravendita di immobili siano indicati, su dichiarazione del venditore, gli estremi dei provvedimenti urbanistici (permessi di costruire, DIA, SCIA, CILA ecc) che hanno autorizzato la costruzione dell’edificio, nonchè anche tutte le autorizzazioni per le successive modifiche.

Da quanto precede se ne dovrebbe dedurre che un immobile costruito abusivamente non possa essere venduto in quanto non sarebbe possibile, per il notaio, indicare in atto gli estremi dei provvedimenti urbanistici che ne hanno giustificato l'edificazione.

Tuttavia, esistono alcune eccezioni a questa regola.

Innanzitutto occorre distinguere tra abusi primari ed abusi secondari.

Gli abusi primari consistono in una tipologia di abuso maggiore: l'immobile oggetto di questa tipologia di abuso non può essere venduto, salvo quanto si dirà appresso. Esempi di abusi primari sono la realizzazione di un edificio in una zona che non consentiva l'edificazione; l'edificazione con volumetria maggiore rispetto a quella autorizzata etc.. .

Gli abusi secondari, sono invece irregolarità minori che nella maggior parte dei casi non incidono sulla commerciabilità del bene. Parliamo ad es. delle c.d. modifiche interne ed in generale di quelle modifiche che non comportano un aumento di volumetria dell'immobile rispetto a quanto autorizzato.

E' possibile distinguere poi tra:

- immobili abusivi sanati: come molti sanno in Italia si sono avvicendati nel tempo ben tre condoni edilizi. Se un immobile costruito abusivamente è stato oggetto di una sanatoria, allora sarà liberamente commerciabile;

- immobili abusivi per i quali si è presentata la domanda di sanatoria: in questi casi la legge prevede che l'immobile sia commerciabile a condizione che dall'atto risultino: gli estremi della domanda di sanatoria; gli estremi dei versamenti degli oneri concessori e delle oblazioni; in caso di presenza di vincoli, gli estremi della richiesta di parere presso la l'autorità preposta alla tutela del vincolo;

- immobili abusivi non sanati e non oggetto di domanda di sanatoria: per questa tipologia di immobile la vendibilità è esclusa a meno di non rientrare nella disciplina della c.d. "sanatoria a regime" che consiste in una autodenuncia relativa all'abusivismo commesso e nell'avvio di un iter teso a stabilire se l'immobile in questione fosse edificabile sia al momento dell'abuso che al momento della domanda (c.d. doppia conformità). In tale ultimo caso è possibile ottenere la sanatoria pagando le relative sanzioni.

Tuttavia in quest'ultimo caso occorre segnalare che l'autodenuncia comporta anche l'avvio di un procedimento penale in capo al soggetto che ha compiuto l'abuso, che si interromperà solo al rilascio della sanatoria. Pertanto, se la sanatoria non risultasse rilasciabile, il procedimento penale seguirà il suo corso! Inoltre, in quest'ultima tipologia di sanatoria non sarà possibile procedere ad un eventuale atto di trasferimento nelle more del procedimento, dopo la presentazione della domanda.

Infine, appare utile segnalare che una recente sentenza della Corte di Cassazione ha stabilito che è commerciabile, a patto che l'acquirente sia reso edotto delle possibili conseguenze, un immobile originariamente costruito giusta regolare titolo edilizio e sul quale siano intervenute successivamente modifiche non autorizzate.


Giuseppe Levante.


11 maggio 2020




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