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Atti per la terza età: la cessione onerosa di un immobile.

Aggiornamento: 8 dic 2021

Con il progressivo allungamento dell'età, anche dovuto al miglioramento delle condizioni medie di vita ed al benessere in generale, sono sorte nel tempo delle esigenze relative al mantenimento di certi standard di qualità della vita.

Pertanto, la prassi notarile ha nel tempo intensificato la stipula di certe fattispecie contrattuali quali ad es:

- il contratto di mantenimento/vitalizio o alimentare/vitalizio assistenziale (cd Cessione Onerosa);

- il contratto di donazione con onere di assistenza;

- la compravendita della nuda proprietà con riserva d’usufrutto;

- la compravendita della proprietà con riserva del diritto di abitazione;

- il contratto di rendita vitalizia;

- il prestito vitalizio ipotecario;

- il trust.

Su questo blog pertanto verranno pubblicati via via alcuni articoli che tratteranno delle sopra citate figure contrattuali.

In questa sede tratteremo della cd cessione onerosa e cioè di quel particolare contratto di trasferimento che vede quale controprestazione non già il pagamento di un prezzo ma una prestazione in natura.

Questa prestazione in natura può consistere alternativamente:

- nel mantenimento vitalizio del soggetto che ha ceduto l'immobile (o di altro dal medesimo indicato);

- nella prestazione degli alimenti per tutta la vita del medesimo soggetto di cui sopra;

- nella prestazione di assistenza materiale relativa ai bisogni di vita.

E' bene precisare che assicurare il mantenimento significa essenzialmente garantire al soggetto cedente un tenore di vita identico a quello dal medesimo avuto prima della conclusione del contratto; mentre assicurare gli alimenti significa garantire quantomeno ciò che è strettamente necessario per vivere.

Questa tipologia di contratti, a differenza delle donazioni, non può essere impugnata per lesione di legittima in quanto configura un trasferimento a titolo oneroso.

Tuttavia, a fronte di quanto appena precisato, questi contratti soffrono altri motivi di impugnazione.

Il contratto in parola può infatti essere impugnato ad esempio per mancanza di alea. In sostanza, stante la particolare struttura contrattuale, in giurisprudenza si è affermato che al momento della conclusione del contratto vi deve essere assoluta incertezza su quale delle parti (cedente beneficiario della prestazione o cessionario obbligato) avrà un vantaggio dalla stipula dell'atto (potrebbe darsi che il cedente viva talmente a lungo da costringere il cessionario ad un esborso che va ben al di là del valore dell'immobile ceduto; ma potrebbe darsi anche che il cedente muoia prima, facendo sì che le prestazioni del cessionario siano di valore inferiore rispetto all'immobile ricevuto).

Per tali motivi il contratto in parola non può essere stipulato nei casi in cui questa "alea" ovvero questa incertezza non sussista a monte. Questi casi possono essere i seguenti:

- cedente di età troppo avanzata;

- cedente con malattie potenzialmente mortali già accertate prima della stipula;

- prestazione che nella misura in cui deve essere prestata ha un valore sproporzionato rispetto al valore di quanto ceduto.

In tutti questi casi il contratto potrà essere dichiarato radicalmente nullo per mancanza di un elemento essenziale.

Il contratto in parola poi può essere impugnato per simulazione, qualora esso non abbia altro effetto se non quello di nascondere una donazione e sia, pertanto, teso ad eludere le norme che tutelano gli eredi legittimari.

Relativamente alla tassazione, il contratto in questione viene tassato esattamente come una compravendita ed in seno allo stesso potranno essere richieste le agevolazioni fiscali della prima casa, ove oggetto del contratto fosse un immobile ad uso abitativo.





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