Atto di Donazione Immobiliare - costi e problematiche.

La donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una persona arricchisce l’altra, disponendo a suo favore di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.  Essa deve essere conclusa per atto pubblico alla presenza di due testimoni. È opportuno quindi farsi consigliare dal Notaio il quale potrà indicare le soluzioni giuridiche più adatte ad evitare futuri, dolorosi contenziosi familiari e rilevanti problemi di commerciabilità dei beni donati.

Proprio sotto tale ultimo aspetto è utile chiarire che l'atto di donazione è potenzialmente impugnabile per lesione della legittima, qualora, al momento della morte del donante, i c.d. legittimari (genitori, figli o coniuge del donante) lamentassero una lesione della legittima agli stessi spettante per legge. Al diritto di impugnare per lesione di legittima (c.d. azione di riduzione) non si può rinunciare se non dopo la morte del donante. Il diritto si prescrive dopo 10 anni dalla morte. Qualsiasi rinuncia effettuata precedentemente alla morte è nulla e pertanto non avrebbe alcun effetto.

Ma i problemi non riguardano solamente il periodo successivo alla morte del donante!

Infatti, anche prima di tale evento, il beneficiario della donazione (c.d. donatario) potrà avere problemi in caso di vendita dell'immobile oggetto della donazione: ciò avviene in quanto l'azione (in questo caso di restituzione) può anche travolgere i terzi acquirenti i quali, per mantenere la proprietà dell'immobile potrebbero essere costretti a tacitare le pretese del legittimario leso con un equivalente in denaro.

Non solo, uno degli effetti del vittorioso esperimento dell'azione di riduzione (e della conseguente restituzione) è il c.d. effetto purgativo: ciò signirifca che qualora ad es. l'acquirente abbia acquistato l'immobile proveniente da donazione usufruendo di un mutuo, l'ipoteca in favore della banca verrebbe eliminata.

Pertanto, provare a vendere un immobile ricevuto in donazione può essere molto problematico.

Un possibile rimedio a tutto ciò potrebbe consistere nel compimento di un atto di risoluzione per mutuo consenso della donazione: cioè un atto con il quale donante e donatario convengono di annullare (rectius risolvere) la donazione. Una volta fatto ciò l'ex donante, rientrato nella titolarità del bene, potrebbe venderlo senza alcun problema.

Inoltre, negli ultimi anni, alcune compagnie assicuratrici hanno iniziato a proporre delle polizze assicurative che coprono il rischio derivante dalla possibile impugnazione della donazione. Queste polizze spesso vengono richieste dalle banche al fine di erogare un mutuo.

Venendo a parlare dei costi, è risaputo come la donazione sia una tipologia di atto molto conveniente se effettuata nell'ambito del nucleo familiare.

Infatti, se la donazione è effettuata tra coniugi o tra parenti in linea retta, essa godrà di una esenzione fino ad un valore di un milione di euro. Se effettuata tra fratelli/sorelle godrà invece di una esenzione fino ad un valore di centomila euro. Per altri parenti non si potrà usufruire di alcuna agevolazione fiscale.

Andiamo più nel dettaglio:

• 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro, per ciascun beneficiario

• 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente 100mila euro, per ciascun beneficiario

• 6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado

• 8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.

Se a beneficiare del trasferimento è una persona portatrice di handicap grave, l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera 1.500.000 euro, a prescindere dal grado di parentela tra i soggetti coinvolti.

Oltre all'imposta di donazione, l'atto sconta anche l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale, nella misura del 2% (la prima) e dell'1% (la seconda), le quali si riducono in misura fissa (euro 200,00 cadauna) nel caso in cui il donatario possa sfruttare la c.d. agevolazione sulla prima casa.

Infine, l'atto di donazione sconta le tasse ipocatastali ammontanti complessivamente ad euro 90,00 e l'imposta di bollo ammontante ad euro 230,00.

A ciò va aggiunta la tassa dovuta all'archivio notarile, gli onorari del Notaio incaricato della stipula e l'I.V.A. suglli stessi.

Come detto prima, in considerazione della complessità dei problemi che possono nascere da una donazione è opportuno farsi consigliare da un bravo Notaio il quale potrà indicare le soluzioni giuridiche che possano evitare futuri, dolorosi contenziosi familiari e rilevanti problemi di commerciabilità dei beni donati. Il notaio ha un ruolo centrale al fine di pianificare gli assetti futuri della famiglia con serenità e consapevolezza.