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Trasferimento di immobile con corrispettivo in Bitcoin: vendita o permuta?

Il tema in oggetto è quello relativo alla qualificazione in termini giuridici del trasferimento di un immobile con corrispettivo in criptovaluta e quindi quello di stabilire se esso è inquadrabile nell’ambito della vendita o della permuta.

Il tema delle criptovalute nell’ambito dei trasferimenti immobiliari è un tema quasi inesplorato.

Negli ultimi anni sono stati pochissimi i trasferimenti di questo tipo, ed il primo è avvenuto circa due anni fa.

All’epoca quando venne effettuato il primo trasferimento esistevano pochissimi contributi dottrinari sul punto.

Oggi, invece, anche grazie all’impulso che quell'atto di trasferimento ha dato alla materia, possiamo contare su alcuni, seppur non numerosissimi, spunti interpretativi che possono sicuramente rendere il professionista più consapevole nell'affrontare questa fattispecie contrattuale.

Addivenire ad una soluzione piuttosto che all’altra, non è, come potrebbe sembrare, una questione puramente estetica o di nomenclatura, ma genera tutta una serie di problematiche che coinvolgono in primis le regole in tema di antiriciclaggio ed in secondo luogo una serie di regole formali presenti nell’atto pubblico, anche possono portare nullità dello stesso.

Innanzi tutto, occorre capire quali siano le differenze strutturali tra la vendita e la permuta.

La vendita, come sicuramente tutti sanno, è il trasferimento di una cosa dietro il pagamento di un prezzo normalmente pagato in denaro.

La permuta, invece, è lo scambio di una cosa con un’altra cosa. Si tratta sostanzialmente del classico baratto e cioè dello strumento che in tempi antichi, quando ancora non esisteva il denaro o quando ancora la sua diffusione non era completa, veniva considerato il mezzo principale per la circolazione della ricchezza all’interno di una società.

La differenziazione tra vendita e permuta ci porta a considerare anche la differenza che intercorre tra i beni materiali ed il denaro. I beni materiali sono cose, ed una cosa (dal latino res) è definibile come una entità del mondo materiale che può formare oggetto di diritti. La caratteristica principale delle cose è che esse hanno una utilità diretta per chi le possiede. Faccio qualche esempio per comprendere meglio: una casa consente al proprietario di abitare al suo interno; una penna serve al suo utilizzatore per scrivere, e via dicendo.

Il denaro, invece, si differenzia nettamente dalle cose in quanto esso è definito come un bene che ha come utilità principale quella di consentire l’acquisto delle cose. E’ in sostanza un mezzo di scambio (rectius di pagamento), che non ha alcuna utilità diretta, se non quella di consentire l’acquisto di altri beni.

Nel codice civile i due tipi di negozi hanno discipline autonome ma in parte combacianti: la vendita è disciplinata dagli artt. 1470 e ss., mentre la permuta è disciplinata dagli artt. 1552 e ss. . Nella permuta in buona parte si rinvia alle norme sulla vendita in quanto compatibili in base ad un espresso richiamo contenuto nell’art. 1555.

E allora, detto questo, per proseguire nel nostro percorso logico, occorre stabilire se una criptovaluta sia un bene materiale o sia assimilabile al denaro.

Per stabilire ciò in dottrina si è fatto leva su diversi argomenti.

Si è detto ad es. che la criptovaluta non sia una moneta in quanto essa non è riconosciuta come tale da nessuno Stato. In sostanza si sostiene da parte di taluni che la circostanza che le criptovalute non abbiano corso legale faccia sì che queste non possano essere qualificate come denaro.

In realtà sotto questo aspetto, si è risposto che nella storia economica mondiale non sono esistite soltanto valute aventi corso legale e che, al contrario, vi sono tracce sia in passato che nei giorni nostri di numerose valute complementari. Le valute complementari sono valute che, appunto, non hanno corso legale in alcun Stato, ma che vengono comunque accettate come mezzi di pagamento, su base volontaria, all’interno di una cerchia di soggetti più o meno ristretta. Le valute complementari vengono utilizzate ad esempio oggi da molti siti internet sotto forma di token che vengono acquistati tramite euro e che poi a loro volta servono per acquistare altre cose di utilità diretta. Altro esempio di valuta complementare sono i buoni pasto. Non solo, in passato le valute complementari sono state utilizzate per risollevare economicamente delle realtà economiche depresse. In quei casi si introdusse una moneta complementare stabilendo un limite temporale alla scambiabilità della stessa, ciò al fine di consentire che essa venisse scambiata rapidamente contribuendo a movimentare l’economia.

Si è detto poi che la criptovaluta non è una moneta in quanto non assolverebbe alle funzioni di misura dei valori e di termine di riferimento nei pagamenti differiti, e ciò in quanto questi aspetti sono intrinsecamente legati al requisito tipico delle monete tradizionali rappresentato dalla stabilità.

L’argomento della stabilità della moneta però non pare essere tranciante, anche considerato che esistono monete aventi corso legale che sono state caratterizzate da una grande aleatorietà per periodi anche piuttosto lunghi (crollo Rublo Russo 2014 -50%). Inoltre ci sono diverse monete che proprio per la loro stretta connessione con il mercato di determinate materie prime, possono subire svalutazioni importanti (Canada e Giappone rispetto al petrolio ad es.).

Inoltre, taluni hanno sostenuto che le criptovalute, più che alle monete, siano assimilabili a forme di investimento.

Sotto tale aspetto, occorre distinguere tra forme di investimento in senso atecnico e forme di investimento in senso tecnico.

Per quanto riguarda i cd. Investimenti atecnici pare doveroso riconoscere che anche le valute aventi corso legale possono rappresentare utili forme di investimento. Basti pensare alle speculazioni che spesso vengono poste in essere comprando ingenti quantità di una determinata valuta in un momento di svalutazione per poi rivenderle al momento del rialzo. La circostanza che una valuta si presti ad essere anche mezzo di investimento, tuttavia, non fa perdere alla medesima la sua natura, appunto, di mezzo di pagamento.

Con riferimento invece alle forme di investimento in senso tecnico, esse sono generalmente associate a forme di investimento partecipative e forme di investimento obbligazionarie. Le prime hanno come utilità diretta la circostanza che i titolare delle stesse acquista una partecipazione al capitale di una società; le seconde rappresentano, invece, titoli che incorporano un credito verso una società. Nel caso delle criptovalute non pare potersi riscontrare analogie a tali forme di investimento.

Poi c’è invece chi sostiene che le criptovalute siano dei file e pertanto siano assimilabili ai beni materiali.

Definire file una criptovaluta equivale, tuttavia, a definire come un pezzo di carta una banconota o un pezzo di metallo una moneta. Insomma si tratta di ragionamenti che pongono l’accento sul supporto invece che sulla funzione che quel supporto riveste.

L’unica eccezione sotto questo aspetto è rappresentata dalle c.d. monete storiche le quali, non essendo accettate come mezzi di pagamento, sia su base legale che volontaria, possono anche avere un valore intrinseco dovuto ad es. al materiale (oro o argento) dal quale sono composte.

La natura di mezzo di pagamento delle criptovalute viene anche confermata da fonti istituzionali:

- La Corte di Giustizia Europea (22 ottobre 2015, C 264/14) ha infatti affermato che le “operazioni relative a valute non tradizionali costituiscono operazioni finanziarie in quanto tali valute siano state accettate dalle parti di una transazione quale mezzo di pagamento alternativo ai mezzi di pagamento legali e non abbiano altre finalità oltre a quella di un mezzo di pagamento” e che “la valuta virtuale a flusso biridezionale “bitcoin” non può essere qualificata come bene materiale dato che questa valuta virtuale non ha altra finalità oltre a quella di mezzo di pagamento;

- l’agenzia delle Entrate (ris. 72E/2016) ha affermato che la moneta virtuale è “alternativa a quella tradizionale e la sua circolazione si fonda sull’accettazione volontaria da parte degli operatori del mercato che ne riconoscono il valore di scambio indipendentemente da un obbligo di legge.

Pertanto, alla luce di quanto detto, deve concludersi che le criptovalute siano un mezzo di scambio potenzialmente idoneo a mantenere una riserva di valore. Esse sono pertanto una valuta complementare non avente corso legale, utilizzata come tale da alcuni soggetti su base volontaria.

Stabilito quindi che le criptovalute sono moneta complementare e tornando al tema principale del nostro discorso, bisogna concludere che il trasferimento di un bene immobile verso criptovaluta è da qualificarsi come vendita e non come permuta.

Giunti a tale conclusione, occorre verificare se il codice civile consenta di effettuare il pagamento del prezzo di una vendita mediante valute non aventi corso legale.

Il debito derivante da una compravendita costituisce un debito di valuta ed in base all’art. 1277 c.c. i debiti pecuniari si estinguono con moneta avente corso legale nello Stato al tempo del pagamento. Tuttavia, dagli artt. 1278 e 1279 c.c. si ricava che è nella possibilità delle parti derogare alla suddetta regola prevedendo che il pagamento avvenga in una moneta non avente corso legale nello Stato. Si è detto in particolare, che per adempiere a quanto prescritto dalle suddette norme, le parti debbano tuttavia precisare in atto il corso di cambio pattiziamente, oppure, in alternativa, rinviare alla valutazione di un soggetto terzo.

Nel caso delle criptovalute il soggetto terzo chiamato ad effettuare la valutazione circa il corso di cambio potrebbe essere rappresentato da un Exchange: cioè da uno dei tanti portali che consentono il cambio tra valute virtuali e valute reali.

Se da un punto di vista prettamente civilistico quindi non ci sono ostacoli ad una compravendita con pagamento del prezzo a mezzo di criptovaluta, occorre verificare se esistano altre normative che possano porre ostacoli o freni a tale fattispecie.

La prima normativa che salta subito alla mente è sicuramente quella relativa all'Antiriciclaggio.

Le norme in tema di antiriciclaggio sono sottese a garantire la tracciabilità dei pagamenti ed alla certa riconducibilità degli stessi a chi li effettua (individuazione del titolare effettivo).

La blockchain è un registro condiviso dove vengono annotate la transazioni in criptovalute: il registro è composto da numerosi blocchi (o nodi) ed ogni nodo ha il compito di validare una determinata transazione. Nel momento in cui la maggior parte dei nodi ha validato la transazione, allora il registro si aggiorna ed il trasferimento viene annotato.

Se quindi, sotto tale aspetto, le operazioni in criptovalute sono sicuramente tracciabili in senso informatico in quanto annotate nella blockchain, dall'altro è indubbio che i soggetti che pongono in essere la transazioni sono tendenzialmente anonimi.

La cosa è poi aggravata dal fatto che il trasferimento di criptovalute, inoltre, può avvenire anche al di fuori di una block chain, ad es. attraverso la semplice trasmissione delle credenziali di accesso al proprio portafoglio (wallet).

A tal riguardo la Direttiva Europea (2018/843) si è espressa dicendo che: “l’anonimato delle valute virtuali ne consente il potenziale uso improprio per scopi criminali”. Inoltre sempre la detta direttiva ha affermato che l’inserimento degli exchange e dei wallet provider nell’ambito dei soggetti tenuti al rispetto degli obblighi di identificazione antiriciclaggio è sicuramente un importante inizio ma non può essere considerato come risolutivo

E sotto tale aspetto, un ulteriore limite posto dalla normativa antiriciclaggio è rappresentato dal limite all’uso del contante di cui al D.Lgs. 231/2007 il quale vieta all’art. 1 lett. O) il trasferimento di denaro contante e di titoli al portatore in euro o altra valuta quando il valore del trasferimento è complessivamente pari o superiore ad euro 2.000,00.

A ciò si aggiunge che nell’atto di compravendita, grazie all’introduzione della c.d. Legge Bersani (248/2006), si è espressamente prevista, a pena di nullità dell’atto stesso, l’indicazione analitica dei mezzi di pagamento.

Pertanto, per concludere, in base all’interpretazione più prudente delle norme attualmente in vigore sembra corretto sostenere: che la transazione di un immobile verso bitcoin, o altra criptovaluta comunque denominata, sia da qualificarsi come vendita; che civilisticamente sia possibile pagare il prezzo di una vendita a mezzo di valuta complementare; che tuttavia le norme antiriciclaggio pongano limiti tendenzialmente insormontabili che rendono l’operazione di vendita altamente rischiosa per le parti e per il notaio che intendesse riceverla.





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