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Maggiori tutele per chi acquista da costruttore.

A seguito dell'ultima modifica legislativa (D.Lgs 14/2019) il D.Lgs. 122/2005 ha subito alcune modifiche tese a garantire maggiori tutele per chi decide di acquistare immobili in costruzione.

Senza la garanzia di rimborso delle somme versate non sarà possibile stipulare il compromesso, nemmeno se il costruttore offre in cambio della rinuncia alla garanzia uno sconto sul prezzo. Inoltre il compromesso dovrà essere trascritto nei registri immobiliari.

Inoltre, senza polizza contro i vizi di costruzione, non si potrà effettuare la compravendita. Le novità in vigore dal 16 marzo 2019.


Fidejussione solo da banche e assicurazioni. Per chi compra immobili ancora in costruzione fin dal 2005 sono state introdotte disposizioni contro il rischio di un fallimento del costruttore in corso d'opera, e per mettere al riparo gli acquirenti da cattive sorprese una volta conclusi i lavori. Innanzitutto è previsto l'obbligo della fidejussione a garanzia delle somme versate a qualsiasi titolo, garanzia da far valere nel caso in cui non fosse possibile arrivare al rogito per la chiusura del cantiere. Con le nuove norme a rilasciare la fidejussione potranno essere solo banche e assicurazioni, escludendo gli altri intermediari, in modo da fornire una sicurezza in più. Non sarà possibile, in sostanza, che per la  fidejussione il costruttore si possa rivolgere a società finanziarie collegate in qualche modo al costruttore stesso, oppure a fantomatici confidi minori. Inoltre, a ulteriore tutela degli acquirenti, è previsto un modello ministeriale con clausole standard, in modo da evitare di dover effettuare il raffronto tra testi magari di difficile comprensione.


Compromesso sempre trascritto. La seconda novità riguarda l'obbligo di stipulare il compromesso esclusivamente per atto pubblico o scrittura privata autentica, quindi con l'ausilio del notaio. Il notaio dovrà verificare già in questa prima fase che tutto sia in regola, che sia stata effettivamente rilasciata la fidejussione, e verificare anche che sull'immobile non siano presenti ipoteche. Il compromesso dovrà essere obbligatoriamente trascritto nei registri immobiliari, una procedura che garantisce all'acquirente che nessun altro possa avanzare diritti su quello stesso immobile, neppure nel caso di creditori del costruttore.

Polizza al rogito. Infine le nuove norme rendono più vincolanti anche le disposizioni relative al rilascio della polizza contro eventuali vizi di costruzione. Questa infatti dovrà essere necessariamente consegnata al notaio prima del rogito. Se dovesse mancare l'acquirente potrà rinunciare all'atto e ottenere il rimborso di tutte le somme pagate al costruttore, facendo valere la fidejussione. Anche per la polizza è previsto un modello standard. Grazie a queste novità l'acquisto da costruttore sarà sicuramente più sicuro rispetto a prima. Una cosa, tuttavia, va precisata: le nuove regole si applicano solo agli immobili di nuova costruzione il cui permesso di costruire sia richiesto o presentato successivamente alla data del 16 marzo 2019.


Giuseppe Levante


14 maggio 2020



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